Si vous souhaitez investir dans l’immobilier en prenant des parts dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), vous devez vous familiariser avec certaines notions qui constituent la valeur de reconstitution. Car, comme c’est le cas généralement pour tout investissement, vous avez besoin d’un indice pour évaluer la performance de votre placement, et ce paramètre va vous permettre d’estimer précisément la valeur de la part, et de juger s’il est opportun d’investir.
Ainsi, comprendre la notion de valeur de reconstitution, et savoir la calculer, va vous permettre une meilleure évaluation de la performance de cet actif financier. Pour vous y aider, nous allons aborder, dans cet article, la définition de cette valeur de reconstitution, et vous présenter les éléments qui la composent, ainsi que la méthode à appliquer pour la calculer.
Valeur de reconstitution SCPI : Explication et calcul
Lorsqu’on parle de valeur de reconstitution SCPI, on évoque un indicateur clé, et qui, mis en comparaison avec la valeur d’acquisition, vous permettra de savoir si cette opération est réellement intéressante pour vous. Il s’agit d’une valeur théorique d’une part dont le calcul prend en compte l’ensemble des actifs immobiliers détenus par la société, ainsi que les coûts qui sont liés à la transaction. Pour vous aider à mieux comprendre, voici une liste d’éléments qui déterminent la valeur de reconstitution :
- La valeur des actifs immobiliers, c’est-à-dire le montant total des biens qui sont détenus par la SCPI, évaluer par des experts indépendants
- Les frais de gestion, cela englobe toutes les dépenses courantes de la SCPI, par exemple les honoraires de syndic, les coûts d’entretien, ou bien encore les frais de gestion locative
- Les frais de constitution, qui correspondent aux dépenses engagées lors de la création de la SCPI
- Les coûts liés aux transactions, lors de l’achat et de la vente des actifs immobiliers de la SCPI
Le montant de la valeur de reconstitution d’une SCPI est généralement aisément trouvable, mais afin d’en effectuer le calcul par vous-même, vous devrez suivre ces étapes :
- Prendre la valeur nette du patrimoine immobilier de la SCPI
- Ajouter les réserves, les créances et les liquidités
- Soustraire les frais de constitution, les frais de gestion, et les autres frais de transaction
- Et diviser par le nombre de parts
Vous avez maintenant tous les éléments pour comprendre et calculer cette valeur de reconstitution SCPI. Et, si vous souhaitez maintenant faire une pause, nous vous recommandons de vous rendre sur ce site.
Comment est effectué le contrôle de la valeur de reconstitution des SCPI ?
Étant donné que cette valeur de reconstitution est une donnée majeure pour un investisseur, c’est directement l’AMF (Autorité des marchés financiers) qui va suivre et encadrer cet indicateur. De plus, la réglementation prévoit qu’il ne peut y avoir un écart de plus de 10 % entre la valeur de reconstitution SCPI et son prix de souscription. On parlera alors de décote, ou de surcote.
D’ailleurs, c’est surtout lorsque la part est sous-évaluée qu’elle devient intéressante pour un investisseur. Néanmoins, si elle bénéficie d’une surcote, ce n’est pas nécessairement une mauvaise affaire, cela dépend également d’autres facteurs. À vous d’en décider.
